Por
Leonardo Cidreira de Farias ***
No
texto
da semana passada falamos sobre as principais
características do aluguel por temporada, as obrigações e os direitos das duas
partes, o locador (proprietário) e o locatário.
Hoje
iniciarei uma série de textos sobre condomínios, a cidade passa por uma mudança
de comportamento familiar e inúmeras famílias migram suas moradias para
apartamentos e/ou casas localizadas em prédios e condomínios fechados.
Primeiro,
e responder o que é um condomínio. Condomínio significa “propriedade comum”, ou
seja, diversas pessoas são proprietárias de um mesmo bem, exercendo sobre este
bem, conjuntamente, todos os direitos pertencentes ao proprietário.
Viver
em condomínio exige um espírito diferente, uma vez que existem áreas de domínio
comum (quadras esportivas, piscinas, churrasqueiras, cine, academia, etc) e
áreas privativas (garagem, apartamento/casa, depósito, etc).
Quando
falamos em propriedade, cada área privativa corresponderá a uma fração ideal na
área comum, ou seja, para cada apartamento/casa que você compra num
prédio/condomínio fechado você será proprietário de uma fração da área comum
(quadras esportivas, piscinas, churrasqueiras, cine, academia, etc).
Todos
os condôminos devem contribuir para as despesas para manutenção das áreas
comuns (taxa condominial), além de acatar o novo código Civil, a Convenção, o
Regulamento Interno e as decisões das Assembleias.
Assim
como existem vários sujeitos envolvidos, também existem alguns direitos e
obrigações básicas num condomínio, são eles:
a)
Usar livremente o bem, de acordo com a
função da área privativa, exercendo todos os direitos relativos à
impossibilidade de dividir o bem;
b)
lembrar sempre que a área comum é de
todos;
c)
Liberdade para alienar a sua parte ou
gravá-la, tendo reconhecida a preferência dos outros condôminos;
d)
Reivindicar de terceiro a coisa comum,
independentemente da aceitação dos demais condôminos;
e)
Defender a posse de sua parte privativa
e de sua fração da área comum contra a invasão de outros;
f)
Participar das despesas comuns,
proporcionalmente às partes;
g)
Caso um dos condôminos contraia dívida
em favor do condomínio, responde pessoalmente pelo compromisso assumido, não
assumindo os demais condôminos. Resta porém contra estes ação regressiva;
h)
À dívida contraída por todos os
condôminos, sem determinar as partes de cada um será aplicada divisão
proporcional;
i)
Cada condômino responde aos demais pelo
produto proveniente da coisa em comum, também pelos danos que causar;
j)
Não se pode alterar a coisa comum sem o
consentimento dos demais;
Vamos
agora, novamente como perguntas e respostas, tentar responder às dúvidas mais
comuns com relação aos condomínios.
1 – DE QUEM É A RESPONSABILIDADE DO
CONSERTO DE VAZAMENTOS OU INFILTRAÇÕES NO PRÉDIO?
Depende
do caso. A responsabilidade será do condomínio, se o problema começar em
qualquer instalação da área comum. Se, por outro lado, o problema começar em
apartamentos (cozinha, banheiro e área de serviço, por exemplo), a
responsabilidade pelo conserto será do proprietário da área privativa com
problema.
2 – HAVENDO VAZAMENTO DA UNIDADE
SUPERIOR QUE CAUSA UMIDADE NO INFERIOR, QUAL SERÁ O PROCEDIMENTO DO CONDÔMINO
PREJUDICADO?
O
proprietário da unidade privativa prejudicada deverá fazer uma notificação
extrajudicial ao proprietário da unidade que causa o prejuízo para que promova
reparos em 10 dias. Essa notificação deverá ser tomada com protocolo ou
testemunhas para que seja possível utilizá-la como prova em caso de recusa do
notificado em promover os reparos necessários.
Clique
aqui
e faça o download de um modelo dessa notificação extrajudicial.
3 – O SÍNDICO PODE MANDAR FAZER
CONSERTOS URGENTES MESMO NAS PARTES PRIVATIVAS?
Se
existirem problemas graves em áreas privativas, que ponham em riscos a
coletividade condominial o síndico pode solicitar autorização judicial para
promover as reformas necessárias ao restabelecimento da segurança, cobrando do
proprietário da área comum, amigável ou judicialmente, as despesas tidas com a
reforma.
Nenhuma
intervenção pode ser feita em área privativa sem a devida autorização do
proprietário/inquilino ou autorização judicial.
4 – OS CONDÔMINOS QUE NÃO TÊM
DIREITO AO USO DA GARAGEM DEVEM CONTRIBUIR PARA A MANUTENÇÃO DA MESMA?
De
acordo com a Lei, e com a maioria das decisões judiciais, os condôminos devem
suportar as despesas na proporção de sua participação no condomínio, na
conservação das coisas e serviços comuns, de cuja utilização efetivamente
participem.
Ou
seja, se ele não tem uma vaga de garagem à sua disposição ele não participará
de nenhuma despesa que seja direcionada à manutenção da garagem.
Se
ele não usa a piscina/churrasqueira/quadra por opção ou estilo de vida, mas a
piscina está à sua disposição na mesma proporção que está a todos ele
participará das despesas de manutenção desse “aparelho”.
5 – OS FAMILIARES DOS FUNCIONÁRIOS
DO CONDOMÍNIO PODEM UTILIZAR A PISCINA OU OUTRAS DEPENDÊNCIAS DE LAZER DO
CONDOMÍNIO?
As
áreas de lazer e as áreas privativas são de uso exclusivo do condômino e seus
familiares e/ou convidados. Mas tudo depende da convenção condominial formada e
aprovada por todos.
6 – QUAL A DIFERENÇA ENTRE A
CONVENÇÃO E O REGULAMENTO INTERNO DE UM CONDOMÍNIO?
A
diferença se refere à competência quanto às matérias que cada documento poderá
conter. A convenção de condomínio, pela Lei nº 4.591/64, deverá disciplinar
sobre 12 itens principais (a discriminação das partes de propriedade exclusiva,
áreas de uso comum, modo de utilização das coisas e serviços comuns, matérias
relacionadas à vida condominial, e matérias que poderiam ser inscritas em
regulamentos específicos).
Já
o regulamento interno é um documento mais limitado, podendo ser utilizado como
instrumento para regular o convívio entre condôminos e moradores, utilização de
áreas e equipamentos.
7 – MUDEI PRA UM CONDOMÍNIO COM
REGRAS JÁ ESTABELECIDAS, TENHO QUE OBEDECÊ-LAS?
Sim,
por mais rígidas que sejam, e por mais que você discorde das regras você terá
que se submeter a elas até a próxima mudança de regras que deverá ser aprovada
de acordo com os termos do condomínio.
Até
a forma de “mudar as regras” deve estar prevista nas regras do condomínio. E
lembrando que o fato de você discordar não será elemento suficiente para mudar
uma regra, será preciso que a assembleia do condomínio promova a mudança das
regras.
8 – QUEM CONVOCA UMA ASSEMBLÉIA?
O
síndico, da seguinte forma: a Convenção do condomínio geralmente prevê o tipo
de convocação, que poderá ser por carta protocolada com aviso de recebimento
(AR) e edital a ser publicado na imprensa local.
A
colocação de edital nos elevadores e na porta de entrada do edifício auxilia ou
aumenta o número de pessoas nas assembleias.
Viver
em condomínio requer uma capacidade muito grande de conviver em grupo, de respeitar
regras, de respeitar o próximo na mesma medida que você gosta que lhe
respeitem.
Apesar
de você ter “seu apartamento”, “sua casa”, você passará a viver muito mais
tempo sob a conjugação do termo “nosso espaço”. Portanto reflita bem antes de
tomar a decisão de ir morar num condomínio, seja em apartamentos seja em casas.
Na
próxima semana falaremos um pouco mais sobre as assembleias de condomínio,
aguardo você!
Mais
uma vez espero que as informações tenham sido úteis e desejo uma excelente
semana para você!
***
Leonardo
Cidreira de Farias é
Advogado (OAB/BA 30.452) atua na área de Direito do consumidor, Direito do
trabalho e Direito do profissional de saúde.
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de autoria de Leonardo Cidreira de Farias.
OBS.: MATÉRIA ENCAMINHADA POR E-MAIL PELO AMIGO/IRMÃO LEO FARIAS A QUEM AGRADEÇO A
GENTILEZA E COLABORAÇÃO COM ESTE ESPAÇO.
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